I 50 anni dei REITs americani e l’enpass delle SIIQ italiane

(di Paolo Crisafi) - Il 14 settembre  2010 ha segnato, per gli Stati Uniti d’America, il cinquantennale della firma, da parte del Presidente statunitense Dwight D. Eisenhower, del Real Estate Investment Trust Act. Si tratta della legge introduttiva dei REITs che hanno assunto, ad oggi. un ruolo chiave nell’economia del Paese contando una capitalizzazione di mercato che va oltre i 700 miliardi di dollari e scambi giornalieri superiori ai 7 miliardi di dollari.
La ricorrenza é stata festeggiata a NY con un evento dal 15 al 17 novembre 2010.
In Italia tanto si è fatto, grazie all’impegno portato avanti dal Presidente di Assoimmobiliare Gualtiero Tamburini che si è fatto portavoce dell’esigenza di adottare anche nel nostro Paese questo strumento avviando un tavolo tecnico presieduto dall’avv. Riccardo Dellisanti (ora NCTM), con la partecipazione dei giuristi delle Imprese e, come principale estensore, l’avv. Mirko Annibali (ora CDP SGR). Un’attività che ha portato all’emanazione di una normativa che andrebbe completata, prendendo come parametro proprio quegli Stati dove è già vigente da tempo.

Con l’emanazione del Real Estate Investment Trust Act del 1960 si è data la possibilità agli investitori retail di poter investire in immobili attraverso la partecipazione in veicoli societari ad elevata capitalizzazione di mercato.
Nel tessuto normativo statunitense, i REITs sono strutturati d’ordinario, su modelli societari a capitale predefinito che prevedono il rimborso anticipato delle partecipazioni azionarie al net asset value quantificato da esperti indipendenti.
Diversamente avviene per il regime delle SIIQ italiane introdotto nel 2007, che ha visto sinora la nascita della sola IGD Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A..
Invero, il regime fiscale opzionale delle Società di investimento immobiliare quotate (di seguito, SIIQ), è previsto dall’articolo 1, commi da 119 a 141, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria 2007), al fine di promuovere lo sviluppo del mercato immobiliare italiano, accrescendone la trasparenza e rendendolo competitivo rispetto agli altri Paesi europei.
Tale disciplina, a differenza di quanto avviene nell’ordinario regime di trasparenza fiscale, prevede un sistema di tassazione in cui l’utile derivante dalla locazione viene assoggettato ad imposizione solo al momento della sua distribuzione ai soci. Per effetto dell’esercizio dell’opzione, dunque, il reddito derivante dall’attività di locazione immobiliare è esente sia da IRES che da IRAP .


Orbene, la normativa speciale in materia di SIIQ palesa delle criticità che ne hanno frenato o impedito la diffusione. A tale proposito,  val la pena di rimarcare che:
1.    l’accesso al regime esentivo prevede un’imposta di ingresso pari al 20% (entry tax). La disposizione normativa appare non coerente con l’attuale regime di tassazione teorica pari a 31,4% (IRES + IRAP). Come visto, si tratta di un’aliquota d’imposta elevata rispetto ad alcuni Paesi europei, come gli UK-REIT (2%) e SIIC francesi (19%);
2.    il regime speciale può essere esteso, in presenza di opzione congiunta, alle società per azioni non quotate residenti nel territorio dello Stato (SIINQ), svolgenti anch’esse attività di locazione immobiliare in via prevalente, e in cui una SIIQ, anche congiuntamente ad altre, possieda almeno il 95% dei diritti di partecipazione agli utili. Risulterebbe opportuno per gli operatori abbassare il limite del 95% per favorire l’integrazione dei gruppi immobiliari;
3.    i parametri oggettivi dell’asset test e del profit test sono considerati dagli operatori troppo elevati: andrebbero applicate percentuali più favorevoli, sul modello degli UK-REIT (75%) e dei G-REIT (75%);
4.    non sono comprese nel reddito esente, diversamente dai fondi comuni di investimento immobiliare, le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili o diritti reali. In tal modo si crea uno svantaggio competitivo della normativa SIIQ italiana rispetto, ad esempio, a quella francese in cui è prevista la detassazione delle plusvalenze;
5.    l’elevato quoziente di distribuzione minima richiesto per legge (almeno l’85% dell’utile  netto derivante dalla gestione esente), diminuisce, di fatto, la possibilità di reinvestimento. Pertanto, fa d’uopo proporre, al fine di introdurre un elemento di differenziazione in chiave competitiva delle SIIQ italiane, una riduzione, compresa tra il 70% e l’80%, della pay-out ratio.