Negli anni il mercato del real estate ha subito una importante evoluzione. Dalle attività più tradizionali, quali le transazioni, le negoziazioni e la compravendita di immobili, si è passati a operazioni che coinvolgono sempre di più il mondo della finanza. Tale coinvolgimento è il risultato dell’ingresso nel mercato immobiliare di nuovi soggetti quali fondi e società di gestione del risparmio. A ciò si aggiunge che negli ultimi anni il settore è stato investito dalle rivoluzioni tecnologiche, che lo hanno portato ad abbracciare un sistema più complesso. In particolare, l’incontro con la tecnologia ha uno scopo preciso: favorire e semplificare, in termini di efficienza e modalità, gli investimenti e il risparmio. «La tecnologia, però – avverte Luca Scordino, managing partner di Elled – non può risolvere alcuni passaggi fondamentali di un’operazione immobiliare come gli aspetti regolamentari e autorizzativi».
Secondo il report “Tecnologie, strumenti e servizi innovativi per il Real Estate” pubblicato dal Proptech Monitor istituito dal Politecnico di Milano, le startup nel settore sono oggi 108 e si suddividono in quattro aree di interesse: il real estate fintech (che comprende attività inerenti brokeraggio, crowdfunding, investimenti e aste); i servizi professionali (blockchain per validare prodotto e processi, marketing, consulenza e gestione); la sharing economy (gestione della vita della comunità, ospitalità e affitti brevi, spazi per eventi, coworking); e smart real estate (facility & property, smart building).
Ma come devono rispondere gli studi a questa nuova domanda di servizi legali intrinsecamente legata alla finanza e alla tecnologia? «Il consulente legale – spiega Marco Corica partner di Gim Legal – deve offrire ai player del mercato una solida preparazione giuridica, specialmente nei processi per ottenere l’autorizzazione a esercitare una determinata attività». Non manca però un certo quid di creatività, spiega Corica, nell’incasellare l’operazione nell’ambito della legalità laddove non vi sia una normativa applicabile. Tuttora, infatti, manca una normativa specifica con riferimento al fintech e al proptech e la speranza degli operatori del settore è che si muova in tal senso l’Unione europea.
Una disciplina italiana, invece, c’è per le piattaforme di crowdfunding, che di recente è stata integrata consentendo l’apertura alla raccolta di capitale non solo equity ma anche sotto forma di debito con conseguente allargamento della platea degli investitori. Si tratta di piattaforme online volte alla raccolta di capitale, che permettono al piccolo investitore di avvicinarsi al mondo della finanza. È crescente lo sviluppo di tale modalità di investimento con riferimento alle operazioni immobiliari. A oggi infatti in Italia è possibile investire nell’immobiliare tramite piattaforme di crowdfunding quali Walliance, Concrete, Crowdestate e House4crowd.
Altro esempio di tecnologia applicata al mondo real estate è l’utilizzo della blockchain nelle operazioni immobiliari. È di circa un mese fa la notizia che riguarda la conclusione della prima operazione immobiliare italiana mediante tecnologia blockchain, guidata da Elled. In particolare, la blockchain è intervenuta in due macro-fasi: la creazione del “passaporto digitale” dell’operazione, dal credito (Npl) originato da banca Unicredit, fino ai dettagli dell’immobile e del veicolo che condurrà l’operazione; e la creazione di equity token, in favore dei soci, legati by technology a tutte le informazioni precedenti e programmati secondo gli accordi previsti nei patti parasociali. «La caratteristica fondamentale della blockchain – spiega Scordino di Elled – è l’immodificabilità delle informazioni, che si traduce in maggiore certezza, semplificazione e sicurezza dell’operazione. Un giorno questa tecnologia potrebbe essere applicata ad alcuni registri centralizzati che siamo abituati a utilizzare, come il registro immobiliare».
Per quanto riguarda il futuro del proptech, gli esperti auspicano l’intervento chiarificatore del legislatore. La materia, infatti, è in continua evoluzione ed è sempre più percepita la necessità di operare all’interno di un perimetro sicuro di legalità. «Una delle possibili innovazioni che potrebbe dare un nuovo slancio al mercato del real estate italiano – rivela Corica di Gim Legal – è la vendita online di immobili su sistemi blockchain. Per arrivare a questo risultato bisognerà armonizzare gli strumenti tradizionali, attualmente utilizzati con metodologie tecnologiche funzionali all'efficienza del prodotto offerto».
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