La finanza alternativa è sbarcata anche sul mercato del real estate. In house e consulenti devono prepararsi in vista di un maggior ricorso a nuove tipologie di finanziamento delle operazioni immobiliari. Se n’è parlato in un recente seminario, che si è tenuto a Milano il 15 settembre, organizzato da iLS e Lca in collaborazione con TopLegal. L’incontro è stata l’occasione per illustrare a una platea di giuristi, fiscalisti e dirigenti d’impresa le possibili evoluzioni del mercato del debito strutturato per operazioni di investimento su asset immobiliari attraverso il ricorso a strutture alternative al finanziamento bancario. Relatori della tavola rotonda sono stati: Davide Valli e Roberto Pellizzari, partner di Lca; Elena Cannazza e Norman Pepe, partner di iLS; Mirko Frigerio, vicepresidente esecutivo NPLs R Solutions.
Durante la tavola rotonda sono state approfondite alcune tematiche relative ai possibili strumenti disponibili nel contesto regolamentare italiano a soggetti finanziatori non bancari quali fondi immobiliari Sgr, Spv immobiliari, developer. Sono state analizzate anche le possibilità offerte dalla legge sulla cartolarizzazione dei crediti per il finanziamento di asset immobiliari. I relatori hanno sottolineato che la scelta di ricorrere a forme di finanziamento alternative da parte degli operatori può essere legata anche alle caratteristiche dell'operazione, in bonis o distressed, o ai possibili vantaggi dal punto di vista giuridico e fiscale.
L’assetto legislativo degli ultimi dieci anni, modellato tre decreti (Sviluppo 2021, Destinazione Italia e Competitività 2014) e una Legge di Bilancio (2019), ha messo a disposizione degli operatori nuovi strumenti di finanziamento diversi dal credito bancario, quali, per esempio, i minibond e il direct lending. I minibond sono obbligazioni di piccola taglia, mentre il direct lending prevede l’erogazione diretta di finanziamenti attraverso piattaforme tecnologiche, fornita da soggetti privati (Peer to peer lending), istituzionali (fondi di investimento specializzati) o attraverso operazioni di cartolarizzazione di prestiti erogati.
Nell'attuale contesto di mercato, sono diversi i fattori che potrebbero spingere gli operatori del settore a cercare finanziamenti fuori dal canale bancario. Anzitutto, l’indebolimento della rete distributiva bancaria sulle piazze locali a seguito della concentrazione del mercato del credito e la ricerca da parte degli operatori finanziari alternativi di nuove forme di investimento accanto al private equity e al venture capital. Potranno contribuire a un'ulteriore diffusione della finanza alternativa anche l'aumento progressivo dei tassi di interesse applicati ai depositi bancari Bce, l'implementazione della nuova normativa Ue sugli accantonamenti prudenziali e la richiesta da parte di alcuni operatori di poter beneficiare sempre più di termini di rimborso più lunghi, ha spiegato Valli.
Pepe e Cannazza hanno illustrato, invece, alcune tipologie di operazioni ibride, che utilizzano come veicoli le Spv e in cui la cartolarizzazione è utilizzata per finanziare un’operazione di acquisizione di asset immobiliari. Una panoramica della fiscalità connessa alle strutture di finanziamento immobiliare nell'attuale contesto di mercato è stata fornita infine da Pellizzari, in particolare nelle operazioni di direct lending, nel secured bond financing e nelle cartolarizzazioni.