Il risveglio del real estate all'italiana

Dopo diversi anni di calma piatta, l’immobiliare italiano sta conoscendo una nuova primavera. I motivi sono molteplici, e saranno approfonditi nella ricerca sul real estate che sarà pubblicata sul prossimo numero di ottobre di TopLegal. Con l’intervista a Marzio Longo (in foto) di Freshfields, decano del settore, anticipiamo alcuni dei temi caldi che saranno trattati. Dal rischio dell'uscita della Grecia dall'Euro alla natura degli investitori internazionali che si stanno affacciando sul nostro Paese. Tra nomi nuovi e vecchie conoscenze.

Qual è lo stato di salute del settore?
Veniamo da anni molto difficili. Ora c'è stato un risveglio del settore che ha portato l’interesse degli investitori, soprattutto internazionali, sul mercato italiano. Le ragioni di questo interesse sono di tipo strutturale, legate ai bassi tassi di interesse e alla compressione dei tassi di rendimento dei titoli di debito pubblico di Paesi core. Fondi pensione e compagnie di assicurazione, che hanno bisogno di investire i propri asset e ricevere un certo rendimento per far fronte alle liabilities di lungo termine quali sono le prestazioni previdenziali o assicurative, si sono trovati a ricevere rendimenti pari a zero o addirittura negativi. In una situazione in cui un bund tedesco a 10 anni rende meno dell’1%, investire in un buon immobile a reddito in un Paese con una certa affidabilità come l’Italia, dove ti frutta il 7%, fa una grossissima differenza. E gli studi legali ricominciano a lavorare a pieno ritmo. 

Questo flusso di capitali può abbassare i rendimenti?
Li sta già abbassando. Due anni fa un investitore che si affacciava sul mercato era visto come un miracolo, il venditore non organizzava una gara ma l’operazione si concludeva one-to-one. Comprare adesso un immobile nel mercato italiano, per un investitore di rango, significa nel 99% dei casi dover accettare una procedura di gara. E questo fa sì che l'immobile costi di più. I rendimenti scendono e questo contesto competitivo ha fatto sì che i venditori tornassero ad avere il coltello dalla parte del manico.

C’è il rischio di una nuova bolla?  
Ancora no, per fortuna, non è un rischio immediato. I rischi che percepiamo come maggiori e imminenti sono legati alla stabilità e al quadro macroeconomico. All'epoca il flusso di investimenti si era interrotto anche perché c'era il timore che l’Italia potesse uscire dall'Euro. Oggi come oggi questo rischio è superato, ma quello che potrebbe interrompere questa luna di miele, sarebbe un evento come l’uscita della Grecia dalla zona Euro. Questo porterebbe a una percezione maggiore di rischio che si trasmetterebbe quasi immediatamente sui rendimenti. A quel punto gli investitori chiederebbero dei rendimenti superiori per investire nei paesi periferici, compresa l’Italia, e questo potrebbe far scendere nuovamente i prezzi. È uno scenario abbastanza estremo ma è quello di cui si parla. E questo, sarebbe un evento, che potrebbe determinare l’uscita dal mercato italiano di certi investitori. 

Che destinazione hanno questi investimenti?
Gli investitori ragionano tutti in ottica finanziaria, comprano dei rendimenti, dei flussi finanziari. È importante la componente immobiliare sottostante, ma è il flusso che importa. Il driver è finanziario. I soldi vanno soprattutto nel settore retail e centri commerciali che in Italia hanno avuto un certo successo. Comprare un centro commerciale al 6,5-7% è un buon investimento per un investitore estero, in particolare tedeschi e americani.

Gli asiatici?
Nel real estate hanno priorità diverse. Hanno iniziato a investire sul mercato di Londra, il primo approdo per un asiatico, poi sul mercato tedesco e su quello di Parigi, che è un mercato a sé all'interno della Francia. Ora stanno iniziando a guardare all'Italia, si pensi a Fosun sull'immobile di Cordusio.

Per quanto riguarda gli investitori mediorientali?
Rimangono molto attivi, ho diverse operazioni in corso. Come è noto la Qatar Investment Authority ha investito significativamente nel mercato italiano, si pensi solo a Porta Nuova. Adia ha partecipato alla gara per l'acquisizione dell'ex sede Unicredit di Piazza Cordusio, poi andata a Fosun. Qatar Holding ha creato Aventicum, una joint venture con Credit Suisse che sta scandagliando il mercato europeo, e anche l'Italia, alla ricerca di immobili. I mediorientali continuano a essere attivi, prima investivano direttamente, poi hanno fatto esperienza in Italia e iniziato a utilizzare lo strumento dell’investimento indiretto, cioè passando attraverso fondi immobiliari italiani gestiti da Sgr indipendenti, facendo un salto di qualità nell'approccio. Devono venire a patti con la governance, perché l’immobile non è loro, è gestito in autonomia dalla Sgr, che però può essere sostituita in ogni momento, e poi possono chiedere la liquidazione anticipata del fondo. Non possono intervenire nella gestione dell’immobile, ma il vantaggio fiscale che ne deriva è molto interessante.