È un futuro a tinte fosche quello che attende almeno nel breve-medio termine il Real estate italiano. Ai margini delle dichiarazioni programmatiche del ministro dell'Economia Vittorio Grilli sull'accelerazione alle dismissioni degli asset pubblici, una domanda che sembra non trovare risposta è «quali operatori sarebbero disposti a investire nel mattone italiano (pubblico e non)»? Sono pochi, anzi pochissimi secondo gli esperti del settore. Difficile trovare un po' di ottimismo.
In Italia, il vuoto lasciato dalle banche nel mercato del debito sembra di non facile soluzione. Fonti di finanziamento alternative potrebbero essere le assicurazioni e i fondi di debito. Due player che hanno giocato un ruolo fondamentale per risollevare le sorti dei mercati immobiliari esteri. Ma nel Belpaese gli entusiasmi sono spenti dagli ostacoli normativi. In particolare, dalla riserva dell'attività bancaria, con una serie di vincoli che pone stringenti limiti all'emissione di debito da parte di soggetti diversi dalle banche. «È questo il grande ostacolo con cui gli operatori e i loro advisor devono confrontarsi», è stato il commento di Alessandro Corno, socio di Dla Piper, in occasione del convegno "Le strutture alternative di finanza", che si è svolto ieri a Milano.
Gli advisor legali da tempo hanno intrapreso la via della ridefinizione di nuovi strumenti, attraverso una vera e propria opera di ingegneria finanziaria che, pur operando nei perimetri di legge - con l'emissione del debito da parte della banca -, trasferisce il rischio dagli istituti di credito alle assicurazioni o ai fondi (per esempio attraverso un veicolo di cartolarizzazione), rendendoli in concreto i reali finanziatori. Certo, non senza sollevare delle problematiche.
Due in particolare. Da un punto di vista fiscale, l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e la ritenuta d'acconto in caso di investimenti esteri sono gli scogli contro cui si staglia l'interesse degli operatori internazionali. Da un punto di vista regolamentare, il dibattito che si è aperto in ambito europeo sulla cosiddetta shadow banking (l'insieme di tutti gli operatori che non rientrano nell'ambito del circuito bancario ordinario), rende la materia estremamente in fieri. Tanto che già si parla di rivedere, a livello comunitario, la disciplina delle cartolarizzazioni.
I cambiamenti sembrerebbero riguardare anche il mercato italiano. In particolare, è attesa a breve una riformulazione del regolamento Isvap numero 36 del 2011, con estensione delle possibilità di investimento da parte delle assicurazioni. E del regolamento Isvap numero 45, con un'estensione degli investimenti nei project bond. Per i fondi di debito, invece, non c'è ancora una fattispecie giuridica. «Ma a breve - ha fatto emergere Corno - di concerto con il Mef, saremo in grado di stilare un regolamento contenente delucidazioni sui casi borderline che possono considerarsi non coperti da riserva bancaria».
Nonostante questi provvedimenti lascino spiragli di cauto ottimismo, i rappresentanti di fondi, banche e assicurazioni presenti in sala si sono dimostrati scettici. Tutti interessati a capire quale direzione prenderà il mercato italiano, nessuno disponibile a investirci al momento. Difficile, quindi, fare ipotesi di rilancio del comparto per gli stessi protagonisti del settore. Secondo il responsabile del dipartimento Real estate di Dla Piper, Olaf Schmidt: «L'estensione dell'imposta sostitutiva alle assicurazioni e ai fondi d'investimento, modifiche alla normativa sull'escussione forzata degli immobili e un attento repricing calmierato sull'effettivo rischio Paese dell'Italia sono i tre elementi imprescindibili perché di rilancio prima o poi si possa parlare».
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