Capire se le Siiq, le nuove società di investimento immobiliari quotate introdotte con la Finanziaria 2007, rappresenteranno per gli operatori un’opportunità dal punto di vista fiscale e, al contempo, un’alternativa ai fondi immobiliari è ancora difficile. Due però sono le cose certe. La prima è che tali società, nel rispetto di determinate condizioni, potranno godere di un regime fiscale agevolato che le esenterà dal pagamento di qualsiasi imposta sul reddito derivante dall’attività prevalente da locazione. La seconda è che per accedere a questo paradiso fiscale gli operatori dovranno pagare lo scotto di un’imposta sostitutiva al 20% o, alternativamente di un’imposizione ordinaria, sulla plusvalenza derivante dal passaggio dal regime ordinario al regime Siiq dei beni destinati alla locazione che, secondo quanto previsto dalla Finanziaria, comporta un realizzo al valore normale dei beni stessi.
Sulla questione lo studio Lombardi Molinari e Associati, guidato da Giuseppe Lombardi e Ugo Molinari (in foto), ha organizzato sulle Siiq un convegno a cui hanno partecipato in veste di relatori il prof. Augusto Fantozzi, professore ordinario di Diritto Tributario alla Sapienza e alla Luiss di Roma ed ex Ministro delle Finanze e del Commercio Estero dal 1995 al 1998, assieme a Maurizio Busecchian e Guido Arie Petraroli dello studio Fantozzi & Associati, e l’avvocato francese Franck Llinas dello studio parigino Arsene – Cabinet D’Avocats.
«Le Siiq rappresentano uno strumento utile» ha dichiarato Augusto Fantozzi, «e una via alternativa allo scioglimento per quelle società che in base ai nuovi parametri fissati dal legislatore non potranno essere più considerate società di comodo. Ma non credo che sostituiranno i fondi immobiliari poichè si tratta di due strumenti con finalità diverse». Tuttavia le Siiq, per godere del regime fiscale agevolato, dovranno rispettare una serie di condizioni che è utile ricordare. Esse dovranno avere naturalmente la forma di società per azioni avente residenza in Italia e svolgere in via prevalente l’attività di locazione immobiliare. I loro titoli dovranno essere quotati in un mercato regolamentato italiano e l’azionariato dovrà essere diffuso. Nessun azionista potrà infatti detenere una partecipazione superiore al 51% ed almeno il 35% dei titoli dovrà essere in mano a soci che partecipano al capitale in misura non superiore all’1%. L’85% dell’utile netto derivante dall’attività di locazione dovrà essere inoltre distribuito ai soci, sottoforma di dividendo. Su tali proventi sarà applicata un’imposta sostitutiva del 20%, pari a quella prevista per tutti i redditi da capitale. Gli immobili di proprietà dovranno inoltre rappresentare l’80% del patrimonio della società e dovranno essere mantenuti in portafoglio per almeno tre anni.
Diverso è inoltre il trattamento fiscale dei dividendi e utili percepiti dai soci non residenti di una Siiq rispetto a quelli percepiti dai partecipanti, sempre non residenti, ai fondi immobiliari. Nel primo caso, i soci subiscono una ritenuta del 20% su dividendi relativi all’attività di locazione esente, fatto salvo l’eventuale regime di maggior favore previsto dai Trattati contro le doppie imposizioni. Nel caso invece di proventi provenienti da fondi immobiliari, nessuna ritenuta è prevista in Italia se il soggetto è residente in un paese in White List, mente è prevista una ritenuta del 12,5% per coloro che sono residenti in un paese in Black List. Per le Siiq, inoltre, non è ancora chiaro se ricadano nell’ambito della direttiva Madre/Figlia, anche se il regime agevolato di cui beneficiano induca a considerare giusta un’interpretazione restrittiva.
