Una capitalizzazione minima di 200 milioni di euro e un flottante pari al 35%. Ma anche una diversificazione dell’attivo patrimoniale (un immobile da solo non potrà superare più di un terzo dell’80% dell’attivo destinato a locazione) e dei locatari (almeno cinque). Sono questi i requisiti previsti dal regolamento di Borsa Italiana sulle Siiq, società di investimento immobiliare, illustrati oggi da Luca Lombardo, director Mid & Small Caps di Borsa Italiana. in occasione della Tavola Rotonda organizzata da TopLegal e Carnelutti Studio Legale Associato dal titolo “Siiq: growth opportunities in the italian real estate market” che si è svolto oggi all'EIRE. Al dibattito hanno partecipato, oltre Lombardo, Gilberto Comi (in foto) e Benedetta Amisano, entrambi partner dello studio Carnelutti, Andrea Amadesi, amministratore delegato di Ixis AEW Italia, Matteo Cidonio, executive director di Lehman Brothers Real Estate, Alessandro Franzosi, managing director di Morgan Stanley, Giovanni Maria Paviera, direttore generale di Generali Property Investments Sgr, Barbara Polito, director del team europeo di real estate di The Carlyle Group e Michele Cibrario, amministratore delegato e direttore generale di Bnl Fondi Immobiliari.
Gli operatori sono tutti favorevoli a questi strumenti che dovrebbero essere favoriti dalla liquidità sul mercato e che dovrebbero rendere più competitivo il mercato immobiliare italiano con quello europeo. Generali Property Investments Sgr potrebbe entrare nel mercato delle Siiq direttamente, attraverso quindi la costituzione di una propria Siiq, oppure attraverso l’acquisto di partecipazioni in Siiq istituite da altri operatori. Strategia, quest’ultima, che potrebbe essere messa in atto anche da Carlyle. Anche lo stesso Cibrario, che aveva sin da subito criticato questo strumento, ha dichiarato come anche Bnl Fondi Immobiliari potrebbe, in un contesto normativo più certo, istituire e gestire una Siiq. Dal dibattito è comunque emerso come sia necessario avere delle regole chiare e soprattuto come sia importante definire il ruolo della Siiq nell’ambito di un portafoglio di investimento che, considerata la sua struttura, si distingue nettamente dal fondo comune di investimento immobiliare.
Un altro rischio le Siiq corrono è quello di essere uno strumento troppo ingessato e troppo regolamentato. Soprattutto per il rispetto del vincolo dell’attività prevalente, che è quello della locazione immobiliare, che è una delle condizioni che una Siiq deve rispettare per usufruire del regime fiscale agevolato. «Il legislatore italiano ha previsto un regime fiscale» ha dichiarato Comi, «di favore per le Siiq. Infatti gli utili provenienti dalla locazione di immobili effettuata dalla Siiq godono di una esenzione totale dalle imposte Ires ed Irap a patto che, tra l'altro, vengano rispettati alcuni parametri atti a qualificare l'attività di locazione come attività prevalente: in particolare un parametro patrimoniale in base al quale l'80% dell'attivo patrimoniale deve essere costituito da immobili o da partecipazioni detenute in altre Siiq o Siinq (Siiq non quotate), ed un parametro reddituale secondo il quale i ricavi debbono essere almeno pari all'80% dei componenti positivi del conto economico. L'ingresso nel regime di favore di cui sopra è concesso a patto che vengano tassate le plusvalenze latenti sugli immobili mediante l'applicazione di un'imposta sostitutiva dell'Ires e dell'Irap pari al 20%». Il tutto in attesa del decreto attuativo del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
