TopLegal, in collaborazione con Marsh e K&L Gates - e con il contributo di Assoimmobiliare - ha approfondito il tema delle soluzioni assicurative a supporto delle operazioni di M&a nel settore Real estate durante l’incontro “Operazioni di M&a nel settore del Real Estate: quali soluzioni?” che si è svolto lo scorso 24 ottobre a Spazio Chiossetto.
Relatori del convegno sono stati Mirko Annibali, Responsabile Legale Social Housing e Fiscalità Fondi di Cdp Investimenti Sgr nonché Presidente del comitato normativo di Assoimmobiliare; Francesco Sanna, Partner Real Estate di K&L Gates; e Marco Strini, Private equity and M&A – Italy Practice Leader di Marsh.
Obiettivo dell’incontro è stato quello di presentare la materia e far luce sulle criticità e sui vantaggi di queste soluzioni per tutti gli operatori e i professionisti che operano nel settore. Ad aprire i lavori Francesco Sanna e Marco Strini, che hanno evidenziato la commistione tra gli aspetti legali e assicurativi nella gestione dei rischi connessi alle operazioni di M&a nel settore real estate nonché le soluzioni assicurative a supporto della gestione degli stessi rischi.
Nello specifico, sono state illustrate le linee guida su come analizzare, gestire e risolvere le tematiche correlate al mercato immobiliare e oggetto di negoziazione tra venditore e compratore attraverso il ricorso al mercato assicurativo.
Quattro le tipologie di rischi che potrebbero impedire un accordo tra venditore e compratore e di cui si è discusso durante l’incontro: i rischi non noti legati alle violazioni delle dichiarazioni e garanzie nel contratto di compravendita (Spa - Sales And Purchase Agreement); i rischi legali alla titolarità e commerciabilità degli asset; i rischi legati ad asset o quote oggetto di donazione; e i rischi ambientali noti e non noti.
Si tratta di incognite che – ha spiegato Strini – trovano collocamento nel mercato assicurativo attraverso l’implementazione di strumenti che permettono di facilitare il percorso delle trattative e in molti casi di rimuovere gli ostacoli che impedirebbero un accordo tra venditore e compratore.
Tra questi, due le transactional risk solution che sono state principalmente approfondite durante l’incontro: la Warranty indemnity insurance e la Title risk insurance.
La prima è uno strumento strategico che permette di trasferire al mercato assicurativo le responsabilità derivanti da rischi riconducibili a eventi ignoti all’assicurato al momento della firma del Spa attraverso la strutturazione di un prodotto assicurativo su misura. Lo scopo è di fornire una copertura contro le perdite pecuniarie derivanti da violazioni delle representations & warranties contenute nel Spa tra venditore e compratore nei casi di operazioni di M&a in riferimento a fatti precedenti rispetto al closing e a fatti non ancora noti al momento dello stesso.
La polizza può essere sottoscritta dal venditore o dal compratore e risulta vantaggiosa per entrambi. Lato compratore, la polizza W&I permette: l’ottenimento di una garanzia a fronte di un venditore non disponibile a impegnarsi contrattualmente; l’ottenimento di un massimale e/o una durata maggiore per le responsabilità del venditore ai sensi del Spa; la copertura del merito creditizio del venditore; di differenziare l’offerta in un processo a base d’asta; il mantenimento delle relazioni commerciali con il venditore nel caso di possibili partenariati strategici; la facilitazione del processo di indennizzo nel caso in cui siano coinvolti più venditori (anche più persone fisiche).
Mentre lato venditore, in caso di polizza W&I buyer side proposta al compratore, si ha l’ottenimento della clean – exit; la sostituzione di escrow e una maggiore libertà di distribuire il ricavato della vendita agli azionisti. In caso di W&I seller side sottoscritta dal cliente, si evitano significativi rischi post closing e si ottiene la copertura delle responsabilità assunte dal cliente ai sensi del Spa tutelando il capitale degli azionisti.
La polizza Warranty indemnity, come spiegato da Sanna, va dunque a coprire uno stesso evento fisico (le violazioni delle representations & warranties) ma giuridicamente si traduce in due prodotti diversi. Da una parte l’assicurato è il venditore e la rilevanza è sul contratto, dall’altra ad essere assicurato è il compratore e vengono coperti i danni che subiti da eventuali violazioni.
Discorso diverso per le Title risk insurance, un tipo di polizze in grado di trasferire al mercato assicurativo le conseguenze economiche negative legate alla titolarità e commerciabilità degli asset. Scopo principale è di fornire una copertura contro le perdite pecuniarie sofferte dal compratore per difetti da titolarità dell’asset oggetto della transazione e dei connessi titoli urbanistici.
In aggiunta, le polizze Title risk possono coprire anche rischi legati a titolarità/commerciabilità dell’immobile emersi durante l’attività di due diligence come: difetto di titolarità sull’asset e rischio evizione; la mancanza di titoli urbanistici; la destinazione d’uso non coerente con l’utilizzo dell’asset: i vizi di forma (documenti non eseguiti propriamente, firmati o registrati) e le irregolarità autorizzative o mancanza di certificazioni obbligatorie sull’edificio.
Infine, come sottolineato da Strini, la Title risk, a differenza della W&I, è una polizza strutturata su base named perils (copre i rischi specificatamente riportati); la somma assicurata è pari al prezzo di acquisto dell’asset; la durata della polizza ha un orizzonte più ampio rispetto a quella della polizza W&I; e il premio è pari a circa l’0,3-0,5% del massimale assicurato (contro l’1,5% della W&I).
L’evento è stato concluso da Mirko Annibali che, sulla base della propria esperienza, ha portato il punto di vista tecnico-legale degli operatori e ha descritto i rischi associati all’investimento nei Fia immobiliari, quali il rischio di mercato, di controparte, di tasso e fiscale. Un ampio ventaglio di rischi che necessita di polizze assicurative tenendo a mente, però, che la copertura assicurativa non può supplire a una valida valutazione legale e tecnica. Esemplificativi in questo senso gli esempi portati in termini di rischio fiscale non preventivabile (come la rettifica) che non trova copertura se non in casi specifici e gli esempi in tema di rischio normativo.
TAGS
K&L Gates FrancescoSanna, MirkoAnnibali, MarcoStrini Assoimmobiliare, Cdp Investimenti SGR, Marsh