di Valentina Magri e Claudia Ridolfo
La pandemia ha accelerato una serie di cambiamenti e in particolare ha avuto un impatto rilevante sugli uffici. I decision maker delle grandi società internazionali sono cambiati e hanno assunto maggiore importanza ruoli come i responsabili delle risorse umane e il sustainability manager. Queste figure sono molte attente alla necessità di ridurre gli spazi a causa dell’implementazione dello smart working, sono molto sensibili alle spese comuni e in particolare alle spese energetiche, hanno l’esigenza di attrarre i dipendenti in ufficio e di attrarre e trattenere i giovani talenti. «In tale ottica diventa fondamentale proporre degli immobili che rispondano alle esigenze dei conduttori e che possano diventare degli attrattori, stimolando il piacere di andare in ufficio», afferma Antonio Miani, head of asset management Italy di Axa Im. Il tema sarà approfondito martedì 9 aprile 2024 a Milano presso l’hotel Milano Scala all’interno del primo Real Estate Forum di TopLegal. All’evento, sostenuto dal media partner Italia Economy, parteciperanno figure legali e di business di importanti aziende del settore e di fondi d’investimento. Tra i relatori ci sarà anche Antonio Miani.
In questo contesto, emblematico è il progetto riguardante l’immobile di Monte Rosa 91 a Milano, gestito da Axa Im Alts. «Il punto di partenza è indubbiamente un immobile con caratteristiche uniche quali l’iconicità di un edificio realizzato venti anni fa da Renzo Piano, lo sviluppo principalmente su un asse orizzontale invece che verticale (i grattaceli hanno evidenziato forti criticità durante il Covid) e la ottima accessibilità, sia in termini di trasporti pubblici che privati.
Il secondo elemento fondamentale alla base del successo del progetto è stata la definizione, ancora nel 2019 pre-Covid, della sua identità: un office campus urbano, unico nel suo genere. Un luogo fisico dove convivono 17 conduttori appartenenti a settori molto diversi e che beneficiano di un’ambiente piacevole e stimolante (in termini architettonici e ambientali) e di una serie di servizi che portano i dipendenti (e in molti casi anche la popolazione del quartiere) a vivere attivamente l’immobile, interagendo, socializzando, contaminandosi.
Il terzo elemento è stato l’individuazione e la realizzazione di servizi importanti per i conduttori che hanno avuto un ruolo fondamentale nell’attività di commercializzazione. In ultimo è stato molto importante proporre un immobile con ottime performance dal punto di vista Esg: Ape B, immobile totalmente elettrico, con certificazioni ottenute BiU Very Good e Wired Score Platinum, certificazioni obiettivo nel 2024 Leed C&S Gold e Leed Ebom Platinum, ma soprattutto la riduzione sostanziale dei consumi energetici potenziali rispetto allo stesso immobile pre-lavori di ristrutturazione», spiega Miani.
Inoltre, tramite il supporto di un consulente specializzato, Axa Im ha potuto sviluppare un modello di analisi delle attività sociali (S di Esg) legate al campus uffici. È stato ipotizzato un programma di attività concrete da svolgersi durante un periodo di un anno con degli obiettivi tangibili e misurabili, ed è stata utilizzata una metodologia di misurazione dell’avanzamento del programma tramite dei momenti di verifica della qualità dei servizi proposti attraverso questionari e focus group rivolti agli utilizzatori finali. «Abbiamo deciso di svolgere attività quali ad esempio: collaborazione con l’asilo per organizzare dei programmi di formazione dei bambini sulla biodiversità con delle uscite programmate all’interno del parco dell’immobile, corsi di yoga all’aperto nel parco, proposizione di corsi specifici di formazione ad hoc a beneficio dei conduttori dell’immobile a prezzi di favore, organizzazione di giornate di reclutamento durante la quale la business school possa proporre i propri candidati alle società conduttrici dell’immobile. Gli obiettivi di tale attività sono da un lato lo sviluppo di iniziative e attività che possano fidelizzare gli abitanti di Monte Rosa 91 e conseguentemente di legare i conduttori all’immobile e dall’altro di ottenere delle credenziali in ambito Esg che possano aumentare lo scoring interno Axa Im dell’immobile e quello del Gresb», racconta Miani.
In generale, Axa Im investe quando individua delle opportunità di creazione di valore. Per identificare le asset class più interessanti effettua una verifica delle prospettive in termini di trasferimento dell’inflazione sui conduttori e di previsione dei fondamentali di settore. In base a questa analisi, i settori di maggiore interesse sono la logistica, il life science, i data center, le infrastrutture, e il settore living, tra cui il segmento delle case degli studenti.
