Real estate, quali prospettive per il 2024?

di Valentina Magri

«Sia nel real estate, sia nell’urbanistica, gli avvocati hanno conquistato un ruolo che va oltre la consulenza legale. Penso che abbiano un ruolo sempre più orientato al confronto e al dialogo e auspico maggiormente che vadano nella direzione di portatori di equilibrio e di semplificazione, senza portare avanti troppo il contenzioso e la contrapposizione, in nome di una eccessiva tutela del cliente» Così Giancarlo Tancredi, assessore alla rigenerazione urbana del Comune di Milano all’apertura dei lavori del Real Estate Forum di TopLegal, che si è svolto a Milano il 9 aprile 2024. L’evento, moderato da Valentina Magri, content coordinator di TopLegal, è stato sostenuto dal media partner Italia Economy. Due i temi principali toccati nelle tavole rotonde: la costruzione degli immobili dopo il coronavirus e gli investimenti nel real estate.

Le costruzioni immobiliari dopo il coronavirus

Il coronavirus ha avuto un impatto importante sul settore immobiliare, in particolare sulle attività commerciali, che hanno visto un blocco del business. «Si è scoperto che le clausole contrattuali previste dall’ordinamento non erano studiate per eventi come una pandemia, per loro natura imprevedibili e di durata indefinita. Il rimedio non può essere la risoluzione dei contratti, ma si è preso spunto da clausole specifiche mutuate dai contratti esteri: le clausole di hardship», ha illustrato Alessandro Testa, co-managing partner di FlowLex.

Antonio D’Amico, notaio di Adg Notai, ha ricordato il ruolo nelle compravendite immobiliari del notaio, «che non deve essere solo un portavoce, ma deve anche proporre soluzioni pratiche per superare gli impedimenti previsti a livello normativo che tutelano maggiormente gli acquirenti di immobili ma hanno in alcuni casi notevolmente aggravato l'operatività degli investitori immobiliari e in particolare dei costruttori».

Sarà gravida di cambiamenti per il settore immobiliare anche la direttiva europea sulle case green, entrata in vigore questo mese. In proposito Leonardo Caruso, consigliere di Remind e vicepresidente Anaci, ha detto: «La direttiva non tiene conto delle peculiarità del patrimonio immobiliare italiano. La sostenibilità ambientale, sociale ed economica rappresenta un imperativo categorico per le comunità contemporanee, richiedendo un approccio integrato e lungimirante nella gestione degli spazi abitativi e delle risorse. Riteniamo infatti sia essenziale promuovere pratiche e soluzioni che possano garantire un equilibrio tra le esigenze presenti e quelle future, preservando le risorse naturali e riducendo l'impatto ambientale delle attività umane».

Un altro fattore di cambiamento per il settore immobiliare sono i criteri Esg (Environmental, social and governance). Alessandro Guarino, co-managing partner di FlowLex, ha evidenziato che tali criteri sono sempre più spesso declinati da società, sgr e fondi immobiliari all’interno dei contratti, come ad esempio nelle grandi locazioni aventi come controparti le imprese. «Sono previsti specifici allegati se non anche clausole ad hoc nel corpo del contratto. Tali clausole sono solitamente negoziate poco dalle controparti, avendo loro per prime l’interesse a condividere e promuovere i principi di sostenibilità».

Carmen Spagnoli, leader of sustainability team di Lombardini22, ha illustrato: «Gli investitori ci richiedono un supporto tecnico per capire come ottemperare alle richieste di sostenibilità delle politiche europee e nazionali, intervenendo sul patrimonio edilizio esistente energivoro e al contempo sviluppando nuovi immobili che rispondano alle nuove esigenze in termini sociali e ambientali». Nunzia Moliterni, head of building & project consultancy di Savills, ha raccontato: «Noi siamo partiti due anni fa con la creazione di un modello per l’analisi costi / benefici di progetti di rigenerazione urbana che necessitano e necessiteranno in futuro di un finanziamento pubblico o privato. L’analisi, che tiene conto degli aspetti tecnici, legali e macroeconomici, assumerà sempre maggiore importanza perché indicherà all’investitore se procedere con un investimento ancora prima di sviluppare un progetto architettonico».

Le prospettive per gli investimenti nel real estate

Nella seconda tavola rotonda, dedicata agli investimenti immobiliari, Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari, ha commentato la recente acquisizione di Montenapoleone 8 da parte di Kering. «Finalmente abbiamo evidenza di ciò che diciamo da un po’: via Montenapoleone oramai è la seconda strada a livello mondiale per livello dei canoni dopo la Quinta Strada di New York, battendo Parigi e Londra. Il fatto che sia stato reso noto il valore della compravendita (1,3 miliardi di euro, ndr), rende manifesta la solidità della zona e che Milano sia il centro degli investimenti immobiliari in Italia, per cui gli investimenti esteri se non arrivano a Milano, non vanno neanche a Roma», ha affermato Zirnstein. Raoul Ravara, managing director asset management di Hines Italy, ha aggiunto: «La cessione di Montenapoleone 8 da parte di Blackstone è oggettivamente una transazione poco di mercato, ma dobbiamo considerare che un operatore come Kering ha un orizzonte temporale di lungo periodo».

Antonio Miani, head of asset management and sector lead office & hospitality – Italy di Axa Im Alts, è tornato sul tema dei cambiamenti per l’asset class direzionale causati dalle nuove modalità di lavoro adottate durante la pandemia, che «ha accelerato alcune tendenze già in essere. In primis, con lo smart working occorrono uffici con metrature ridotte ma in grado di far fronte a presenze variabili durante i giorni della settimana. I nostri inquilini, primarie multinazionali che scelgono i nostri spazi come sede dei loro uffici, devono attrezzarsi, organizzando una rotazione e un sistema di prenotazione dei posti, tutte soluzioni che ora dobbiamo prevedere per i nostri immobili. Inoltre, registriamo da parte dei conduttori la necessità di avere  ambienti confortevoli e attraenti da dedicare alla socialità e all’interazione fra i dipendenti, anche con l’obiettivo di invogliare le risorse a stare in ufficio e di offrire luoghi competitivi e stimolanti anche per i giovani talenti».

Sul tema degli uffici è intervenuto anche Lorenzo D’Ercole, head of asset & technical management e Csr Italy di Covivio, gruppo immobiliare europeo attivo in Italia principalmente nel segmento uffici. «La rigenerazione urbana è un pilastro della nostra strategia a livello europeo e ovviamente anche in Italia, dove il 35% del nostro portafoglio è legato a interventi di rigenerazione urbana: il 20% rappresentato da nuovi immobili già completati e locati al 100%, il 10% in fase di sviluppo e pre-locati al 100%, e il 5% in fase avanzata di iter urbanistico. A Milano siamo attivi con tre progetti di rigenerazione urbana di ampio respiro: The Sign, Symbiosis e lo Scalo di Porta Romana».

Stefano Casarelli, ceo di Petroholding Italia srl e Petroholding U.A.E. Ltd, ha ricordato che gli investitori per diversificare il portafoglio possono scegliere di investire negli Emirati Arabi. «Oggi Dubai è più grande dell’isola di Manhattan, conta 10 milioni di abitanti e sta attirando ingenti capitali. Nel paese sono presenti una pluralità di operatori immobiliari, ma non bisogna fermarsi al primo consulente. Occorre prendere informazioni sulla controparte e anche rivolgersi a un bravo consulente societario».

I fiscalisti Emilio Ettore Gnech, partner di Biscozzi Nobili & Partners, e Luca Di Nunzio, socio di AndPartners Tax & Law Firm, hanno illustrato gli strumenti principali per investire nell’immobiliare: fondi d’investimento, srl, siiq (società d’inveastimento immobiliare quotate), cartolarizzazioni. «Prima di scegliere tra questi strumenti di investimento, occorre valutare l'impatto della variabile fiscale. Purtroppo, il legislatore fiscale italiano è rimasto ancorato a una visione retrograda dell'investimento immobiliare, per cui chi investe è considerato come un passivo percettore di rendite e quindi va punito rendendo indeducibile tutto quello che è possibile», ha detto Gnech. Di Nunzio ha precisato che la bassa diffusione delle siiq nel nostro paese è dovuta «ai requisiti in fase di costituzione ma anche di investimento. Uno tra questi è l’obbligo di investire almeno l’80% in immobili destinati alla locazione».

Infine, Flaviano Ciarla, partner di Pirola Pennuto Zei & Associati, ha precisato che il consulente fiscale «lavora in sinergia con i consulenti legali e tecnici e ha ammonito che «ad esito della diligence occorre strutturare con molta attenzione le garanzie per tutelare l'investitore. Inoltre, l’advisor fiscale è chiamato a gestire le tematiche di rivalutazione del valore dell'immobile con l’Agenzia delle Entrate. Ogni mese almeno due o tre interpelli all’Agenzia riguardano la materia immobiliare».